마산민사전문변호사, 상가건물임대차보호법 임차인이 월세를 미루고 있다면 대응 방법은

마산민사전문변호사, 상가건물 임대차 보호법 임차인이 월세를 미루고 있다면 대응 방법은

 

임대인은 임차인이 매달 지급하는 차임이 수입이라고 할 수 있습니다. 요즘같이 힘든 상황에서 월세가 한, 두 달 정도 밀리는 것은 어느 정도 이해할 수 있지만, 임차인이 지속적으로 월세를 납부하지 않고, 앞으로도 납부할 기미가 보이지 않는다면 결국 임차인을 내보내는 방법을 생각하게 되는데요.

 

마산민사전문변호사 법무법인 장한에서 월세를 지속적으로 미납하고 있는 임차인을 내보내기 위한 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

아무리 상가의 주인이라고 하더라도 임대차 계약을 통해 해당 상가를 임차해 준 상태라면 아무 이유 없이 임차인을 내보내는 것은 불가능한데요. 그렇다면 어떻게 임차인을 내보내야 하는 걸까요?

 

임차인을 내보내기 위해서는 먼저 계약의 해지가 있어야 합니다. 이때 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있는 방법은 민법과 상가건물 임대차 보호법에 규정되어 있는데요.

 

민법에서는 임차인이 동의 없이 임차권을 타인에게 양도한다거나 임차한 상가건물을 전대, 즉 다시 임대하는 행위를 한 경우에 일방적인 해지가 가능하고, 상가 건물이 가지는 성질에 따른 용법으로 사용하거나 수익을 올리지 않는 때에도 임대인이 일방적으로 임대차 계약을 해지하는 것이 가능합니다.

 

이와 달리 상가건물 임대차보호법에서는 차임 연체액이 3기, 즉 밀린 월세가 3개월분에 달하는 때에는 계약을 해지하는 것이 가능하다고 규정하고 있는데요.

 

임차인이 월세를 지속적으로 미납하고 있다면 임대인은 이 법률을 근거로 계약의 해지를 주장할 수 있습니다.

 

제10조의 8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

그런데 많은 분들이 3기의 차임 연체액이라고 하면 월세가 연속하여 3달이 밀려야 하는 것으로 생각하기 쉬운데요.

 

물론 3달을 연속하여 월세를 미납하는 경우도 임대차를 해지하는 것이 가능하지만, 임대차 기간 중 중간중간 월세를 미납하여 미납한 금액의 총액이 3개월치에 달한 때에도 임대인의 계약해지가 가능합니다.

 

 

임대차 계약의 해지는 단순히 사유가 발생한 것으로 그 효력이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다.

 

해지 사유가 발생한 이후, 구체적인 해지 통보가 임차인에게 도달해야 계약해지의 효과가 발생하게 되는데요. 이러한 계약해지의 의사표시를 전달받고도 임차인이 상가를 비워주지 않은 채 점유를 이어나가고 있다면 불법적인 점유가 되어 명도소송을 제기할 수 있게 됩니다.

 

임차인에 대한 계약해지의 통보는 매우 중요한 절차로 명백한 증거를 남겨놓는 것이 좋은데요. 추후에 명도소송을 진행하는 중 임차인이 자신은 임대인의 계약해지 통보를 받지 못했다면서 명도를 거부할 수도 있기 때문입니다.

 

따라서 중요한 의사표시는 내용증명의 방법으로 확실한 증거를 남겨놓는 것이 좋은데요. 내용증명은 법무법인 장한의 변호사님의 도움을 받아 구체적인 내용을 검토받거나, 장한에 해당 업무를 위임하여 진행하는 것도 가능하기 때문에 사무실을 방문해 상담받아 보시길 바랍니다.

 

 

명도소송, 진행한다면?

 

임차인이 상가를 비워주지 않아 결국 명도소송을 진행해야한다면 가장 먼저 부동산 점유이전 가처분 신청을 통해 임차인이 제삼자에게 부동산의 점유를 이전하지 못하도록 해야 합니다.

 

임차인을 상대로 한 명도소송에서 승소하여 받은 판결문은 임차인에게만 효력이 발생하는 것으로 만약 소송 진행 중 점유가 이전되면, 점유를 이전받은 제3자에 대해서는 해당 판결문을 바탕으로 한 강제집행이 불가능하기 때문입니다.

 

 

마산민사전문변호사 법무법인 장한과 함께하세요!

 

요즘처럼 힘든 시기에 임차인의 딱한 사정으로 임차가 밀릴 수 있습니다. 하지만 임대인도 마냥 임차인의 사정을 이해해주기만 할 수는 없습니다. 임대인도 해당 상가에서 발생하는 부대비용이나 충당하기도 해야 하고, 자신의 생활을 영위해 나가야 하기 때문입니다.

 

따라서 임차인이 지속적으로 월세를 미납하고 있다면 임대인은 새로운 임차인을 찾기 위해서라도 기존 임차인과의 관계를 정리해야 할 텐데요. 임차인이 이를 거부한다면 결국 법적인 조치를 취해 임차인을 보내야 할 것입니다.

 

복잡한 법률문제로 어떻게 해야 할지 막막하거나 답답한 상황이시라면 마산민사전문변호사 장한을 찾아 문제 해결을 위한 최적의 솔루션을 컨설팅 을 받아보시길 바랍니다.

 

 

[창원부동산변호사] 계약기간 갱신을 주장한 상가임차인을 상대로 한 부동산명도소송 승소사례

 

---

경남 창원시 성산구 창이대로689번길 4-24

더원2빌딩 3층 법무법인 장한