창원부동산전문변호사, 실거주 이유로 갱신 거절 후 공실로 두고 있다면

창원부동산전문변호사, 실거주 이유로 갱신 거절 후 공실로 두고 있다면

 

인간의 기본적인 의식주에서 주는 집을 의미합니다. 그만큼 살아가는데 주거는 중요한 요소인데요.

 

주택거래 시장의 불안정으로 전세 가격이 큰 폭으로 상승하면서 기존 전세 주거자가 월세 주거자로 전환이 되는 등 주거환경의 큰 변동이 발생하고, 임차인이 주거비로 지출하는 금액이 부담스러워 임차인이 제대로 된 주거계획 수립이 어려운 문제가 발생하고 있습니다.

 

임대차 3법은 이러한 주거 불안을 해소하기 위해 등장했는데요. 그중에서도 계약갱신청구권이 주거의 실질적인 안전과 직결되는 법률이지만, 계약갱신청구권에 대해 정확하게 알지 못해서 주거의 안정을 위협받는 분들도 많습니다.

 

오늘 창원부동산전문변호사 장한에서는 계약갱신청구권에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란

 

목적 주택을 임차하고 있는 임차인이 희망하는 경우 1회 계약의 갱신을 임대인에게 청구할 수 있는 권리를 계약갱신청구권이라 합니다.

 

임차인은 계약 만료일로 6개월 이전부터 1개월, 2020년 12월 10일 이후로 최초 체결하거나 갱신되는 계약은 6개월 이전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있고 정당한 사유가 없다면 이를 임대인은 거절할 수 없습니다.

 

갱신 청구 시 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는데요. 반드시 2년을 채워야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지 통보를 할 수 있고, 해당 해지의 효력은 통지받은 날로 3개월 후에 발생하게 됩니다.

 

 

갱신 거절 가능한 사유는

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 조항이지만 임대인의 재산권을 과도하게 제한할 수 있기에 임차인이 요청한 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 법률로 규정하고 있습니다.

먼저 2기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우, 임대인은 갱신 요구를 거절이 가능합니다. 이때 반드시 연속해서 2기의 차임이 연체될 필요는 없고 연체된 차임액이 2기분에 달하기만 하면 됩니다.

 

그리고 임차인이 거짓이나 부정한 방법을 통해 임차했다거나 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공했다면 갱신의 거절이 가능합니다.

 

또한 임대인의 동의 없이 임차 주택 전부나 일부를 전대, 즉 타인에게 사용·수익 하게 했다거나 중대한 과실로 임차한 주택 일부분이나 전부를 파손한 경우, 임차 주택의 일부분이나 전체 부분이 멸실되어 임대차 자체의 목적을 달성할 수 없게 된 경우 거절할 수 있습니다. 

 

임대인 일정한 사유에 해당하여 주택을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있거나 실제로 주택에서 거주하려는 경우, 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 임차인의 계약 갱신 청구를 거절하는 것이 가능합니다.

 

 

실거주 목적으로 거절했다면

보통 임차인의 갱신 청구를 거절하는 가장 많은 사유가 바로 실거주를 목적으로 한 거절인데요.

 

이때 임대인은 실제로 거주하다가 타인에게 임대를 해주는 경우, 갱신 요구로 임차인의 임대차 계약이 유지되었을 기간에 해당한다면 임대인은 갱신을 거절한 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

 

그러나 정당한 사유가 존재한다면 손해배상책임을 면할 수 있는데요. 정당한 사유는 거절 당시에는 예측할 수 없던 사정으로 임대를 할 수밖에 없는 사유를 의미합니다.

 

 

갱신 거절 후 공실로 두었다면

 

그런데 갱신 거절 이후 실제로 임대인이 실거주를 했으나 얼마 안 가 해당 주택을 공실로 두는 경우도 있을 텐데요.

 

실거주를 목적으로 거절한 이후 비워둔 것이 실거주 의사가 없이 단순히 임차인을 내보내기 위한 것이라고 판단되는 경우, 민법상의 일반 불법행위 책임을 질 수 있습니다.

 

제3자에게 목적 주택을 임대해준 것은 아니기 때문에 주택임대차보호법상의 법정 손해배상 책임의 대상은 되지 않습니다. 따라서 공실로 두고 있는 것을 발견했다면 법무법인 장한을 방문하여 불법행위 책임이 성립하는지, 배상액은 얼마로 산정해야 하는지 등 손해배상을 청구하기 위한 조언을 받아보시길 바랍니다.

 

목적이 되는 주택의 갱신 거절 후 공실로 두고 있다고 해서 손해배상 청구가 반드시 가능한 것은 아닙니다. 입주를 위한 수선이나 인테리어 공사, 기존에 거주하고 있던 가족이 사망한 경우 등 불가피하게 공실로 둘 수밖에 없는 경우에는 위법성이 인정되지 않기 때문인데요.

 

 

이외에도 구체적인 사정에 따라 계약갱신의 거절이 정당할 수도 있고, 위법할 수도 있어 계약갱신을 청구했음에도 불구하고 임대인이 이를 거절한다면 임대인의 구체적인 거절 사유를 파악하여 창원부동산전문변호사 법무법인 장한을 방문해 구체적인 내용을 바탕으로 정확한 상담을 받아보시길 바랍니다.

 

---

승소 사례 바로 가기

김해변호사 창원변호사 법무법인장한 : 네이버 블로그

창원민사변호사 임차인을 상대로 임대인의 건물 명도소송 전부승소

---

경상남도 창원시 성산구 창이대로689번길 4-24 더원2빌딩 3층 법무법인 장한

민사 / 형사 / 가사 / 회생 / 파산

---